1-¿Qué puedo hacer si el inquilino no paga la renta?


Si el inquilino no paga la renta es recomendable que siempre intentes primero la vía del diálogo, pero en caso de que no responda, comunícanoslo cuanto antes declarando el siniestro en nuestra plataforma. 


Recuerda hacerlo entre el 2º impago y el 3º impago, para que tras nosotros revisarlo y comprobar que existe un impago, podamos empezar a abonarte las rentas impagadas. De hacerlo después del tercer impago no nos será posible devolverte totalidad las cuotas atrasadas. Te recomendamos tener este dato muy en cuenta.



2-¿Existe un plazo máximo para que el propietario declare el siniestro?


Sí, existe un plazo máximo para que el propietario comunique el siniestro y es muy importante que lo conozcas si quieres aprovechar al máximo tu seguro de impago de alquiler.

El propietario debe denunciar el siniestro después de dos impagos de renta y nunca después del tercer impago. Esto significa que el cliente debe denunciar el siniestro entre el 2º impago y el 3º impago. Si no lo hace y declara el siniestro después, sólo será compensado por el último de los 2 meses impagados y por las rentas futuras impagadas. 


Aquí va un ejemplo práctico:


Imaginemos que el inquilino tiene hasta el día 7 de cada mes para poder pagar su renta al propietario y que el contrato entre ambos comienza a estar en vigor desde el 01/03/2021.

Supongamos también que el inquilino se retrasa en sus pagos y los hace una vez después del 07/03/2021, luego otra vez después del 07/04/2021 y después de nuevo pasado el 07/05/2021. En este momento, el propietario decide declarar el siniestro. 

¿Qué ocurre? Que ya se han producido 3 impagos.


Entonces la compañía de seguros sólo cubrirá los dos últimos meses: abril y mayo, lo que significa que el pago que falta en marzo no estará cubierto porque está fuera del periodo de cobertura.Para cobrar la totalidad el propietario debería haber declarado el siniestro entre el 07/04/2021 y el 07/05/2021 que es el periodo entre el 2 y el  la 3ª renta impagada.



3-Si el inquilino deja de pagar, sigue en la vivienda y la luz está a mi nombre ¿puedo dar de baja la factura de la luz?


No, no puedes dar de baja la factura de la luz aunque tu inquilino no pague la renta.

Sabemos que esta puede ser una situación realmente incómoda e injusta pero si lo haces pueden ponerte una denuncia por coacción. Lo primero que tendrás que hacer será informarnos de tu caso declarando el siniestro en nuestra plataforma (asegúrate de hacerlo entre el segundo y el tercer impago y no después) y será entonces cuando el gestor que se asigne a tu caso te guiará sobre cuáles son los pasos a seguir que más te benefician como propietario.



4- Tanto si es antes, como si es después de que el propietario declare el siniestro y comience el proceso judicial…si el inquilino deja de pagar y parece que se ha ido de la vivienda... ¿puedo entrar a ella y cambiar la cerradura? 


No, no puedes entrar a tu vivienda y cambiar la cerradura, aunque tu inquilino deje de pagar la renta.

Contacta con el gestor de tu caso de la aseguradora o con tu abogado y déjate asesorar. No entres en el inmueble porque legalmente no has recuperado la posesión del mismo y porque además es necesario que el juzgado sea el primero que entre en la vivienda en caso de que hubiera daños causados por el inquilino para así poder notificarlos.



5-Tras la declaración de un siniestro... ¿Cuáles son los posibles escenarios a los que nos podemos enfrentar como propietarios?


Después de haber declarado un siniestro bajo el seguro de impago de alquiler y de que se haya atribuido un abogado a tu caso, se contactará con tu inquilino. Una vez que esto ocurra, podremos enfrentarnos a 4 posibles escenarios: 


  1. El inquilino paga el alquiler

  2. El inquilino se opone a pagar el alquiler

  3. El inquilino no contesta al propietario o no comparece en el juicio

  4. El inquilino entrega las llaves y no paga el alquiler. 



1- El inquilino paga el alquiler


El contrato de alquiler continúa: 

El alquiler se mantendrá en vigor si hubiera habido un 1er procedimiento judicial y hubiese pagado en el juzgado (lo que comúnmente se conoce como enervación del desahucio: se paraliza completamente el desahucio mediante el pago íntegro de la deuda). 

Otra situación distinta sería que extrajudicialmente el inquilino pagase al propietario las rentas debidas.


El contrato de alquiler termina: 

El contrato quedará resuelto y el inquilino, deberá abandonar el inmueble.



2- El inquilino se opone a pagar el alquiler


Se declara sentencia favorable al propietario: 

Se condenará al inquilino al pago y se le obligará a abandonar la vivienda.


Se declara sentencia desfavorable al propietario: 

El inquilino seguirá viviendo en el local y no se cubrirá el alquiler. El cliente deberá devolver las rentas adelantadas.



3- El inquilino no contesta o no comparece en el juicio


Si el inquilino no responde a las comunicaciones por parte del propietario o si no comparece en el juicio que se celebre para solventar la situación, el juez dará por finalizado el procedimiento condenando al inquilino al pago y obligándole a abandonar el inmueble. 

Esta suele ser la situación más habitual.



4- El inquilino entrega las llaves y no paga el alquiler. 


El abogado solicitará que continúe el procedimiento judicial para que se determinen las cantidades adeudadas y se dicte sentencia que permita al propietario recuperar legalmente la posesión. Una vez el juez haya dictado una resolución, si el inquilino no paga voluntariamente las cantidades a las que ha sido condenado, es posible presentar una demanda de ejecución para pedir que se embarguen los bienes del inquilino.



6-¿Qué es la enervación del desahucio?

 

La enervación del desahucio es la posibilidad que tiene el inquilino de detener el proceso de desahucio, abonando las cantidades adeudadas al propietario y evitar así que el contrato de alquiler se resuelva.  La enervación sólo podrá llevarse a cabo si es la primera vez que se ejercita por el inquilino y si el propietario no le ha requerido encarecidamente el pago con al menos treinta días de antelación a la presentación de la demanda.



7-¿Qué documentación necesito para declarar que el inquilino ha dejado de pagar la renta? 


La documentación que necesitas para poder declarar que tu inquilino ha dejado de pagar la renta mensual de la vivienda es la siguiente:



  • Copia del contrato de alquiler firmado por ambas partes y copia del DNI del propietario


  • Relación de mensualidades impagadas (importes adeudados)


  • Relación de otros conceptos que el inquilino adeuda y que podrían ser reclamados judicialmente (IBI, cuotas de la comunidad, etc) aunque no hayan de ser abonados por la aseguradora.


  • Teléfono en el que podamos contactar con el propietario directamente


  • Si los conoces, datos de contacto del inquilino (Teléfono y email)



8-¿En qué consiste exactamente el juicio de desahucio?


El “juicio de reclamación por el impago de alquiler y de desahucio” es un procedimiento que tiene como objetivo exigir el pago al inquilino de las rentas adeudadas y recuperar la posesión de la vivienda o local. Para este proceso judicial, es necesaria la intervención de un abogado y un procurador. El abogado te asistirá en el proceso judicial y el procurador, será quien te represente.



9-¿Cómo funciona un proceso judicial de desahucio?


El proceso de desahucio comienza con la presentación de la demanda en el juzgado. Para ello:

1- El abogado que te asignemos redactará la demanda que presentará en el juzgado a través del procurador. 


2- Deberemos esperar a que el juez admita a trámite la demanda. 

Una vez se admita a trámite, el juzgado notificará la demanda al inquilino. Este dispondrá de 10 días hábiles para pagar u oponerse a hacerlo. En este punto, ya conoceremos la fecha prevista de la vista (juicio) y el día que se efectuará el desalojo forzoso del inmueble (denominado lanzamiento). En ocasiones, el juzgado podrá modificar esta fecha. 


El inquilino, una vez le sea notificada la demanda, tendrá varias opciones:


Si el inquilino paga en este momento, el contrato de alquiler se mantendrá en vigor si

es la primera vez que se produce un impago. De lo contrario, el contrato quedará resuelto

y el inquilino, aun habiendo pagado, deberá abandonar el inmueble.


Si el inquilino se opone y la sentencia es favorable al propietario, se condenará al inquilino al pago y se le obligará a abandonar la vivienda o local.  


Si el inquilino no contesta o no comparece, el juez dará por finalizado el procedimiento condenando al inquilino al pago y obligándole a abandonar el inmueble. Esta es la situación más habitual.  


Si el inquilino entrega las llaves, su abogado solicitará que continúe el procedimiento judicial para que se determinen las cantidades adeudadas y se dicte sentencia que permita al propietario recuperar legalmente la posesión. Si el inquilino le ha dejado las llaves en el buzón o crees que ha abandonado el inmueble, contacta con el gestor de su caso o tu abogado. 


3- Una vez el juez haya dictado una resolución, si el inquilino no paga voluntariamente las cantidades a las que ha sido condenado, es posible presentar una demanda de ejecución para pedir que se embarguen los bienes del inquilino. 


Este sería el funcionamiento normal del proceso judicial, pero ten en cuenta que puede ser que el procedimiento se dilate, entre otras causas, porque el inquilino solicite el beneficio de justicia gratuito o porque los servicios sociales deban intervenir en aquellos casos en que los inquilinos puedan estar en una situación de vulnerabilidad.

Cada caso, es diferente. El gestor de tu caso, siempre te informará de cómo va desarrollándose tu caso de manera personalizada.



10- ¿Cuánto puede durar el proceso judicial?


El proceso judicial puede variar su duración dependiendo de cada proceso. Al comenzarlo, el abogado presentará la demanda en el juzgado en el plazo máximo de un mes desde la fecha en la que disponga de toda la documentación para iniciar el procedimiento judicial. 

A continuación, el juzgado resolverá de acuerdo con los siguientes plazos (aproximados):


Desde la comunicación del impago hasta la presentación de la demanda: 1 mes

Proceso de presentación de la demanda: De 1 a 2 meses

Demanda admitida a trámite y celebración del Juicio: De 4 a 5 meses

Desde la celebración del Juicio a la resolución de la sentencia: de 1 a 2 meses

De la sentencia al Lanzamiento (último acto del proceso, mediante el que se devuelve la posesión del inmueble al propietario): de 1 a 2 meses


Ten en cuenta que los plazos anteriormente descritos son orientativos y dependen en gran medida de cada juzgado. Algunos están especialmente saturados y manejan plazos sustancialmente más largos.



11-¿Cuál es la función del abogado, del procurador y del gestor de mi caso en un proceso judicial?


En un proceso judicial, encontraremos 3 figuras principales:


El abogado te asistirá en el procedimiento judicial y es la persona a quien podrás consultar tus dudas legales o relacionadas con el juicio.


El procurador te representará en el procedimiento judicial. Sólo tendrás relación con él

puntualmente. El procurador contacta con el abogado quien a su vez contactará contigo.


El gestor de tu caso es la persona que pagará los gastos cubiertos por tu contrato de seguro

y coordinará a los distintos profesionales que intervendrán en todo el proceso. El gestor es

tu interlocutor y la persona a quien podrás solicitar información relativa al contrato de seguro o al trámite del expediente.



12-El juzgado ha desalojado al inquilino y al entrar resulta que hay daños en la vivienda ¿qué debo hacer?


Si el juzgado ha desalojado a tu inquilino y al entrar en la vivienda observas daños contacta urgentemente con el gestor de tu caso o con tu abogado y comunícaselo.

Cuando lo hagas, enviaremos a un perito al inmueble para que realice un informe en el que valore y cuantifique estos daños, para posteriormente poder reclamarlos judicialmente y que tengas derecho a recibir la cobertura por daños estipulada en tu contrato.



13-Si iniciado el procedimiento judicial el inquilino se declara insolvente, vía judicial, ¿El propietario estaría obligado a devolver la cantidad, correspondiente al alquiler, que le ha abonado la compañía aseguradora en función de la cobertura contratada? 


No, el propietario no tendrá que devolver las rentas percibidas por la aseguradora en caso de que el inquilino se declare insolvente.